En este período de crisis de vivienda, se vuelve cada vez más difícil vender propiedades inmobiliarias. Los agentes inmobiliarios tienen cada vez más dificultades para convencer a los compradores potenciales de que el precio solicitado es lógico. Los tiempos de venta han aumentado desde mediados de 2008 y los inventarios están en aumento.
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Esto provoca mucha angustia. Generalmente, un vendedor se compromete o quiere comprometerse en otra compra y, por lo tanto, una vez que se toma la decisión de vender, es lógicamente impaciente por ver que esto suceda, pero aquí: la histeria colectiva ha terminado y ya no es posible establecer su estado.
Aquí hay algunos consejos prácticos para vender rápidamente una propiedad.
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1. Tener expectativas realistas
El elemento principal a considerar es simple: el precio. Para vender rápidamente una propiedad, no hay 36 soluciones, debes estar realmente motivado para vender y desviar al “buen” precio. El “buen” precio es tan subjetivo como la belleza relativa de un caniche. El buen precio puede definirse por una propiedad similar en un entorno similar, lo cual casi nunca es el caso. Pide presupuestos. Si te mantienes en la gama alta, inevitablemente estirarás y harás que sea imposible vender.
En general, cuanto más rápido quieras vender, más bajo deberá ser el precio percibido. Simple, pero ¿cuántos propietarios se sorprenden de no haber vendido su propiedad después de 6 meses?
2. Hacer una buena puesta en escena y en casa
Un método bastante conocido ahora, la puesta en escena consiste en despersonalizar una propiedad para que los compradores puedan imaginarse dentro. También es un paso que advierte a los compradores que realmente estás interesado en la venta y que no estás allí para probar el mercado y hacer un gran valor añadido (bueno, tal vez para más valor).
Encontrarás muchos consejos de home staging e incluso agencias especializadas sobre el tema. El objetivo es hacer que la propiedad no sea ni demasiado moderna, ni demasiado elegante, ni demasiado sosa. Se trata de hacerla equivalente a una casa de testigos. Por lo tanto, los colores suelen ser neutros y el mobiliario es reciente pero no futurista.
Además, preparar tu propiedad para la venta significa reparar y limpiar todo lo que deba hacerse. Tendemos a pensar que 100€ invertidos en este caso se pierden, pero los resultados están comprobados. Entre aquellos que lavan cuidadosamente su coche, incluso usando el limpiador de motores, y aquellos que lo llevan sucio para venderlo, el que lo ha limpiado tiene muchas más probabilidades de obtener un mejor precio.
Los consejos para la puesta en escena son simples: muebles pequeños, sin chucherías, más bien aireados. Algunos accesorios son recurrentes: alfombras, espejos y cortinas. Es posible, sin dudarlo, invertir el 0,4% del precio estimado de reventa de la propiedad en renovación (es decir, 1200€ para una propiedad de 300.000€). El 1-2% está ampliamente justificado según el estado de la propiedad.
En este punto, deberías pedir consejos externos porque cuando vives en un lugar durante años, terminas por no ver lo evidente como puertas dañadas, colores deslavados u otros detalles sin compromiso.
3. Hacer buenas fotos y una buena presentación escrita de la propiedad
Si miras los anuncios publicados en los grandes mercados, te impresionará la afición por las fotos y descripciones, incluso cuando son hechas por agentes inmobiliarios.
Cuando un comprador paga 200, 300 o 600.000€, espera tener fotos suficientemente claras y descriptivas. Si no tienes una cámara, ¡cómprate una o pídela prestada!
Toma buenas fotos en buen tiempo después de limpiar alrededor de la casa. Recuerdo un anuncio donde una foto de la sala mostraba un marco con esencialmente “MotherFucker” escrito. A pesar de ilustrar los gustos de la decoración dudosa, esto no es muy atractivo 🙂
El segundo paso es describir la propiedad. Todo debe ser presentado. Ponte en el lugar del comprador: ¿qué quieres saber?
Piso, año de construcción, número de habitaciones, superficie total, superficie de cada habitación, modos de calefacción, exposición, tipo de aislamiento…
Nuevamente, un comprador espera tener un texto claro y simple. Mide la superficie de la propiedad para evitar que el agente inmobiliario se despegue y se encuentre en una situación delicada una vez frente al notario.
¡Dáselo al comprador!
4. Utiliza los nuevos medios a tu disposición
Ya conoces todos los sitios de venta general como PAP, Seloger, paru-vendu, a vendre à louer… Existen muchos otros sitios que a menudo ofrecen nuevas formas de vender tu casa (a menudo dirigidos a la región parisina). Si la industria de la música no vio venir Internet, los agentes inmobiliarios temen ser apedreados…
Aquí hay una selección de sitios que pueden ayudarte:
MeilleursAgents.fr tiene una herramienta para hacer una estimación de precio lo más precisa posible. En caso de venta, toman un 4% de comisión.
Keltoa es una red social gratuita inmobiliaria donde puedes publicar un anuncio (157.000 actualmente).
PanneauGratuit.com te permite crear tu propio cartel “En Venta” (80cm x 60cm). 2 carteles cuestan 20€ 9,9€ de envío y también ofrece un servidor de voz para evitar ser acosado en tu teléfono móvil a un costo de 5,9€ al mes.
Efficiity.com es una agencia inmobiliaria de bajo costo que requiere tarifas mucho más bajas que las agencias tradicionales. Por supuesto, tendrás que trabajar un poco, como por ejemplo para visitar tu propiedad (pero habrías estado presente de todos modos).
D’appart à part ofrece videos (por favor haz algo por el diseño de la página) de bienes raíces. Por 1€ al día, tu anuncio hecho por ti será presentado a compradores potenciales.
Drimki (limitado a París y PR) parece un sitio de “citas inmobiliarias” que, por la comisión del 0,9% sobre la estimación de venta de la propiedad, te da el cartel “En venta”, publica el anuncio y recibe llamadas (tú te encargas de las visitas). Por un 3,9% ellos hacen las visitas.
LowcoStappart es un sitio (incluido su nombre que es realmente mediocre) que ofrece anuncios a bajo precio por unas pocas decenas de euros al mes.
5. No confíes en un agente inmobiliario
Los agentes inmobiliarios están entre esas profesiones donde, hasta que se demuestre lo contrario, considero a la persona frente a mí incompetente y malintencionada. Así que, por supuesto, pensarás que es fácil para mí enfrentar hechos tan evidentes y que no estoy asumiendo muchos riesgos: ¡no te equivocas! Publicé el testimonio de un exagente inmobiliario que dijo el “fondo” de la profesión y te aconsejo que lo leas/releas.
En el mejor de los casos, tu agente no te dirá que tus expectativas son delirantes (como la venta al precio del vecino vendido en 2007) y dejará que tu propiedad se pudra a menos que un tonto esté dispuesto a pagar lo que necesitas. En el peor de los casos, intentará discutir contigo y si no estás realmente motivado para vender, se estrellará contra un muro.
Si quieres que te ayuden en tu venta, no te gustará el 90% de las personas que van a 4 o 5 agencias y registran su propiedad en el mayor número posible de IA. Esta profesión funciona de tal manera que la incertidumbre de una venta es muy desmotivante y costosa.
Por lo tanto, será mucho más eficaz confiar un mandato exclusivo a alguien que parezca competente y motivado. También podrás proporcionar tus fotos y descripción para hacerlo más simple. Siempre presta atención a cómo se promueve tu propiedad. Por supuesto, su comisión deberá ser modesta porque habrás facilitado la tarea para él al seguir todos los pasos anteriores. Aquí, el 5% es alto y el 3% es bienvenido.
¡Buena suerte!
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